算出方法

データソース

• 提供元：国土交通省「不動産情報ライブラリ」XIT001（成約価格情報取得API）
• 対象：東京都中野区（city コード 13114）の戸建て（宅地・土地と建物）および中古マンション等
• 期間：直近 5 年分（実際にデータがある年のみを集計）
• 同一取引の二重登録が疑われるレコード（地区×面積×築年×間取り×価格×期間の完全一致）は除外

算定式（点推定）

1. 対象物件と 面積帯 ±30% の近隣成約事例を抽出
2. その集合の ㎡単価の中央値 を採用（外れ値の影響を抑えるため平均ではなく中央値）
3. 対象物件の面積を乗じて中央値（センター）を算出
4. 事例の平均築年との差を 築年補正係数（緩やかな指数減衰、下限 0.4）で相対補正
5. 地区別の㎡単価が十分な件数で組成できる場合は地区直接、不足する場合は中野区全体（市区町村スコープ）で再算定

※マンションは戸建てとフィールド構造が同一のため、同じ式を流用しています（専有面積を Area として扱う）。

推定レンジ

中央値の前後に 事例分散から動的に決まるバッファ（最小 ±8%）を設けてレンジを提示します。ばらつきが大きい場面では最大 ±20% 程度まで広がります。

売出参考レンジ

結果画面の「売り出すなら（参考）」欄は、成約相場（中央値）から 中央値 ÷ 0.80〜0.85 で逆算した売出価格の目安です。これは「売出は成約より 15〜20% 高い水準で出ることが多い」という一般傾向の逆算であり、個別物件の最適売出価格を保証するものではありません。

参照件数と信頼度

• 面積帯フィルタ後のサンプル件数を 参照事例数 として表示
• 件数別に信頼度バッジを表示：高（50件以上）／中（20〜49件）／低（20件未満）
• 市区町村スコープでも 15 件未満の場合は数値表示を停止

限界・未反映の条件

本サイトの参考相場には、以下の個別要因は反映されていません：

• 駅距離・徒歩分数
• マンションの階数・向き・眺望
• リフォーム・リノベーション履歴
• 道路付け・接道状況、私道負担、再建築可否
• 日当たり・騒音・周辺環境

これらの条件は実勢価格に大きく影響します。具体的な売却・購入の検討時は、宅地建物取引業者の 現地査定 をご利用ください。 本サイトは 番地単位の確定査定ではなく、相場感を掴むための参考値（目安）です。

用途

売却・購入の検討初期に、ポータル掲載価格や知人の売却体験談だけでは見えにくい「実際に売れた水準」を把握するための参考情報としてご利用ください。